close
2016年年中，樓市的瘋狂接連在北上廣深及部分二線城市上演。當年9月底，一則《有購房者一次性購買成都某樓盤60套房，總價上億元》的新聞，讓外界意識到，部分炒房客的遊資正從江浙滬、中部地區轉移至成都這一價值窪地。
位於錦江區二環邊的仁恒濱河灣項目，除瞭沙盤之外，戶型圖、樣板間一概沒有，售樓大廳鮮有人跡。其置業顧問告訴騰訊《棱鏡》，三期項目早在一年前就達到瞭申請預售證的條件，但因為政府限價，現在想賣到2萬都難，至於開盤時間，隻能是“遙遙無期”。鏈傢數據顯示，該樓盤2014年建成的一期房源二手房均價在3.6萬元/平米以上。
據新華社5月9日報道稱，就房地產市場調控問題，住建部約談瞭成都、太原兩市政府負責人。
正如信中所描述的那樣，彼時的成都樓市秩序失衡。限價壓頂下，新房、二手房價格倒掛，存在巨大的剪刀差，最極端的中鐵建青秀未遮山項目1056套房源，吸引瞭7.4萬人報名登記搖號，中簽率僅為1.4%。
不過，對於像林寧這樣的剛需者而言，公寓並無太多吸引力。
5月11日，在這封寫給成都市委書記范銳平的信中，這位市民感嘆道：“二手房價格太高，動輒好幾百萬；一手房搖號根本搖不到，200套房子，幾萬人排號。成都樓市在短短兩年的時間，價格翻瞭一倍多。公司的年輕人現在一有空就討論如何買房如何搭上成都房市這趟車。不好好工作，整天發愁，整天請假去排號。”
騰訊《棱鏡》獲悉，就在被住建部約談的同時，財政部也悄悄進駐成都，和萬科、保利、金茂三傢房企舉行座談會，對成都樓市進行市場調研。
破局之道仍未可知。
一夜冷暖
作者：郭亦非
隱形高壓線
開發產業鏈的集體冰凍
“這個改善型項目都是大戶型，總價至少230萬起，剛需承受不瞭，而且現在政策隻能一次參與一個項目的搖號，搖號選房結束前不能再去別的項目登記，估計這次中簽率挺高的。”登記現場有購房者告訴騰訊《棱鏡》。樓盤旁邊的馬路上，停靠著不少瑪莎拉蒂、奔馳、寶馬等豪車。
不過，這一指令並未引起當地足夠的重視。隨著2017年4月後，限購、限售等調控政策的出臺，一度讓火熱樓市趨於冷靜。好景不長，7月施行的人才落戶政策，並由此這一購房窟窿令市場急速回暖，茶水費、全款購房等亂象頻出。雖然當年11月搖號政策的出臺，及時遏制瞭市場亂象，但新房二手房巨大的差價，令龐大的購房人群趨之若鶩，中簽率處於低谷。
不過，因為高房價，成都慢節奏的悠閑生活開始慢慢變瞭味，為瞭“多攢一個月工資，房子面積能大一點”，林寧和女友每年例行的旅行也放棄瞭。
“少漲瞭半年時間，起碼能沖一倍上去，達到1.5萬的均價。”在向騰訊《棱鏡》談及當年的市場行情，成都當地一位房地產人士不無惋惜。
2013年四川大學畢業後，林寧並未考慮買房，親身經歷瞭2017年樓市的瘋狂之後，他將戶口從老傢河南遷至天府新區，開始瞭漫長的搖號過程。至今搖瞭十多個項目，最佳戰績是最近4月底的海倫天麓項目，455套房源，他的排號也隻是1500多名。
根據中成房業數據顯示，截止2016年10月，成都商業存量卻高達1338.3萬平米，去化時間超10年，40年產權的LOFT及SOHO公寓產品351萬平米，去化周期約30個月。
不過，一刀切的1.6萬元/平米（1.3萬元的清水價+0.3萬元的裝修價）的新房預售價格，持續到2018年5月才有零星樓盤突破，天府新區蔚藍卡地亞花園城清水價達到瞭1.75萬元/平米。
至於未來出路該走向何方，這位代理公司董事長表示，通過商業資產運營的包銷方式來獲取溢價成為轉型的方向，“投資客買不瞭住宅，才去買公寓項目，剛好給瞭我們空間。比如用3000萬的資金作為杠桿來撬動1個億的一棟樓，我們也出錢，基金公司出大頭，通過包裝經營裝修等專業操盤能力，在合同期內實現銷售溢價。市場上好多公司都在做，但風險很大。”返回搜狐，查看更多
多位成都地產界人士向騰訊《棱鏡》預測，此次限購對象堵漏後，有資格的購房人群將大幅下降七八成。
5月22日，一夜陣雨後，中鐵建西派城項目部迎來瞭交搖號資料的購房者。
不同信源的當地房地產人士向騰訊《棱鏡》表示，盡管無從判斷“60套房事件”的真實性，但最終發酵的結果是，成都作為唯一一個西部城市，和北上廣深等15個城市，成為調控重點城市，被要求“把房價穩定在現有水平上，就是與十月份相比，環比不能上漲，隻能下降。”
按照國傢統計局70個大中城市新建商品住宅價格指數，劉璐研究發現，自2013年至2016年，成都四年累計漲幅為10.81%，僅排名26位，單看2016年漲幅為5.39%，深圳四年漲幅則高達114%。
“尊敬的范書記：您好！我是一名碩士，成都戶籍的創業者。我在成華區有一套73平米的房子，一傢四口在住。2017年，在成都樓市最火的時候，我把傢庭的資金用作創業，而沒有加入買房大軍。為的就是能實現自己的理想，為成都做出貢獻。但是我發現，現在回過頭去，想改善傢庭的居住環境，已經是不太可能瞭。”
事實上，限價導致新房入市即告罄，開發商後期隻需菜梯廠商要收取客戶的登記資料，後續搖號均由政府公證處來主持，樓盤區位、售價、戶型圖、裝修方案等樓盤信息，以及後續的搖號結果均展示在成都房協官網上，留給開發商及代理公司營銷的空間幾乎沒有。
原標題：成都沒有故事，隻有樓市
騰訊《棱鏡》並未獲悉成都官方關於2016年10月的房價統計數據。不過包括中國指數研究院、中原地產在內的多傢房產研究機構的數據顯示，當時，整個大成都范圍新房房價在7000-8000元左右，主城區新房房價在1.3萬元/平米左右。
與此同時，自2016年底起，出於對成都樓市未來看好，土地爭奪戰打響，地王頻出。據不完全統計，截止目前，成都這兩年樓面價（加反建成本）突破1萬元/平米的項目超過貨梯維修台中40餘處。
在濱河灣項目隔壁，合景太富地產的公寓項目受到追捧。5月20日下午，頂著悶熱的天氣，置業顧問們拿著宣傳頁，站在路邊，逢車必問：“公寓，要的嘛。”擁擠的銷售大廳中，購房者趨之若鶩，該置業顧問告訴騰訊《棱鏡》，公寓單價在2萬/平米左右，一天已經賣瞭20多套公寓，有的客戶一次性買瞭五六套。
“財政部出面，這或許與近期多宗土地流拍有關，這對地方財政有壓力。”熟悉此事的成都一位外來房企高管向騰訊《棱鏡》分析稱。根據土地咨詢研究平臺銳理數據的統計，2017年，成都土地出讓金收入為1222億元，累計成交12747畝，土地金額達到高峰，約占整個成都地方財政收入的40%以上。台中貨梯維修
騰訊《棱鏡》在現場看到，與動輒上萬人排隊登記的現場相比，西派城登記現場冷冷清清，購房者不用排隊即可進入登記大廳，大廳裡隨處可見空閑的位置，開發商準備的排隊護欄壓根派不上用場。
“目前政策下，存在購房者、開發商、當地政府的‘三輸’狀態。購房者的真需求，但無法買；開發商被限價，無法正常銷售，導致現金流不正常，賺不到錢也損失瞭拿地信心；開發商購地信心不足，地價受損，政府的土地財務受影響。”一位成都本土開發商負責人告訴騰訊《棱鏡》。
（對住宅項目的限購，導致投資客湧入公寓及商鋪產品，錦江區二環邊的一處公寓項目，吸引瞭不少投資客。）
在長期觀察成都樓市的西南財經大學副教授劉璐看來，成都是“一個被誤讀的熱點城市”。
與冷清的住宅項目相比，此次限購升級後，資金開始流向不限購的公寓及商鋪。
“相對於同等經濟水平甚至經濟水平略差的城市而言，成都絕對房價相對偏低，在這一輪全國性樓市行情中，發力明顯滯後於東部城市。在2016年下半年以來借著全國樓市的這一輪大行情實現瞭一定程度的‘價值回歸’”。劉璐表示。
二手房房價更能準確地反映成都樓市的真實情況。根據中指數據統計，2016年9月，成都主城區（包含青羊、錦江、金牛、武侯、成華及高新區）二手房均價約為1.08萬元/平米，到瞭2018年4月，均價達到2.07萬元/平米，漲幅超過90%。
不過，在購房一端堵住投機購房漏洞之後，新房限價導致的一系列後遺癥仍待解決。
成都沒有故事，隻有樓市
新房二手房價格倒掛的情況在成都樓市中隨處可見。
（作為成都“5·15新政”後首個拿到預售證的項目，西派城項目冷清至極，開發商為客戶提前準備的座椅完全派不上用場。）
（西派城隔壁的龍湖地塊，龍湖在2017年7月以“最高限價9800元/平米+50%商業自持比例”競得該地塊，溢價率40%，總價13.36億元，該土地仍未開工。目前，諸如龍湖這樣的過去兩年拍下的高價地均未入市。）
“從2017年初開始，大傢發現預售價格隻要超過1.3萬，房管局就不給審批瞭，給你打回去。等到年底再拍地時，大傢開始猶豫，政府安慰開發商說新拍的項目就按照新辦法來處理，承諾給予樓面價+建安成本+精裝修（合理利潤）。”成都一傢外來房企高管對騰訊《棱鏡》表示。
這封信公佈後的第四天，5月15日夜間，成都官方加碼瞭限購政策的調控力度，限購對象由個人調整為傢庭，嚴防離異後購房、父母投靠子女入戶後單獨購房等投機行為。
自2018年3月起，眼看突破限價無望，謹慎的開發商選擇用腳投票，失去瞭在主城區拿地的熱情，這導致多宗主城區位置優越的土地流拍或底價成交。開發商開始轉向近郊、遠郊、縣市拿地，新津、邛崍、青白江、簡陽等地土地紛紛溢價成交。
騰訊《棱鏡》獲悉，在住建部約談成都的同時，財政部也對成都房地產市場進行調研，在這場由房管局召集的、持續兩三個小時的座談會，萬科、保利、金茂三傢房企，反映瞭包括一二手房價格倒掛、新房中簽率低、限價導致新房上不瞭市等市場情況。
“之前每天回到傢第一件事，就是去房協網看有沒有新盤出來，現在搖多瞭就沒什麼焦慮感瞭，都是‘佛系’搖號瞭。”林寧開玩笑地對騰訊《棱鏡》表示。
文章來源：騰訊《棱鏡》
新房限價所帶來的後遺癥，不止於土地流拍，整個成都房地產行業上下遊都受到瞭劇烈影響。
一傢高價拿地的外來開發商高管對騰訊《棱鏡》表示，原來按照正常的市場邏輯來拍地，但現在的管理方式在事實上已完全脫離市場化，賣與不賣都虧，我們如坐針氈，“開發商可能會割肉，比如30億拿地，作價20億入股項目，和別的開發商合作一起來操盤，拿時間來賺取空間。”
上述高管判斷，未來成都本土中小開發商可能會面臨資金斷流的情況，有的項目修到瞭一半發現上不瞭市，拖欠建設方工程款，今年年底三角債可能會大量出現。
此外，他分析稱，按照房地產行業正常建設周期，一般一年半到兩年會交房，所以2017年初拍的土地最早會在2018年下半年交房，到時候會出現大量客戶投訴，認為裝修不值這個價格。
如果說對於開發商的影響尚需時間來驗證，但對於代理公司、媒體平臺的影響已經顯現。
成都本地一傢房企營銷負責人告訴騰訊《棱鏡》，現在利潤越來越少，我們甚至不做任何推廣，不打任何廣告，靜悄悄地賣房就好，低調低調再低調，如果高調，排號的人更多，“13-15年，每年的廣告費可能在100萬，到瞭17年就是10萬。”
“個別樓盤，守盤都守瞭一年多瞭，一開始有希望，到沒希望，就這麼耗著。你也不能說走，浮動虧損就變成實際虧損，就陪著開發商守著。”成都當地一傢頗有實力的的房產營銷代理公司董事長對騰訊《棱鏡》表示。
上述代理公司董事長告訴騰訊《棱鏡》，2016年第四季度到現在，代理公司、廣告媒體遭遇十多年最大的生存壓力，房子不愁賣，全靠搖號，廣告不用做，代理公司變成沒有技術含量的勞務輸出公司，“個別企業找幾個女孩子收資料、簽單就好瞭，哪還需要代理公司還收我1%的代理費。甲方一般比較強勢，到期不續約，中途解約，或者通過壓低代理費來壓你，從1%降低到最低0.4%，而我們的成本就在0.6%-0.8%之間。”
不過，1.6萬元/平米的均價，依然存在不小的套利空間。騰訊《棱鏡》查詢鏈傢等中介機構數據獲悉，西派城周邊的二手房均價達到2萬元/平米以上。而一街之隔的金茂府項目，2017年4月拍地時的樓面價就達到瞭1.7萬元/平米，至今尚未入市。
責任編輯：
聲明：該文觀點僅代表作者本人，搜狐號系信息發佈平臺，搜狐僅提供信息存儲空間服務。
閱讀 ()
全站熱搜
留言列表
